Guide til boligkøb
Det er vigtigt, at du føler dig tryg og i gode hænder under hele boligforløbet fra A-Z. Vi kan rådgive dig hele vejen, det vil sige fra din underskrift på købsaftalen og frem til, at handlen er faldet endelig på plads, og du har fået skøde på ejendommen.
Brug denne guide til boligkøb til at få et overblik over de ting, du bør vide.
Finansieringen af dit boligkøb
Et boligkøb er for de fleste købere en stor økonomisk beslutning, der kræver, at man kan låne penge til boligkøbet. I dette afsnit i vores guide til boligkøb kan du læse mere om finansieringen.
Realkreditlån – op til 80 procent
Du har som køber mulighed for at belåne op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån. Hvis det drejer sig om køb af et fritidshus, kan du dog alene låne op til 60 procent af boligens værdi på denne måde. Realkreditinstituttet får samtidig pant i din bolig som sikkerhed for lånet.
Der er mange forskellige typer realkreditlån. Du kan typisk vælge mellem et fastforrentet lån eller et variabelt rentetilpasningslåning. Herudover skal du som boligkøber tage stilling til, om du vil have et realkreditlån med afdragsfri perioder, og hvor hurtigt lånet skal afvikles. Låneperioden kan strække sig fra 10 til 30 år alt afhængig af, hvad du bliver enig med din bank om, og hvad din økonomi i sidste ende tillader.
Du skal som køber være opmærksom på, at der ud over renter og afdrag betales bidragssats til realkreditinstituttet. Denne sats kan variere fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.
Banklån – op til 15 procent
Banken yder lån op til 15 procent af boligens værdi.
Banken får samtidig pant i din bolig som sikkerhed for lånet.
Renten på et banklån er højere end på et realkreditlån. Du skal derfor som køber sørge for at få afviklet banklånet hurtigere end realkreditlånet.
Renten på banklånet varierer fra bank til bank. Billig-Boligadvokat anbefaler derfor, at du kontakter flere banker med henblik på at opnå den billigste rente på netop dit banklån. Der er med andre ord mange penge at spare.
Udbetaling – mindst 5 procent
Banken stiller som krav, at du som køber selv udbetaler 5 procent af købesummen ved køb af ejerbolig. Ved køb af fritidshuse stiller banken typisk krav om en egenbetaling på 15 procent. Det kan være en fordel at lægge en større udbetaling, hvis du har mulighed for det. Så kan du nøjes med et mindre realkreditlån – og måske helt undgå det dyre banklån.
Købsaftalen
Vi anbefaler, at du får en juridisk rådgiver med speciale i bolighandler til at gennemgå udkastet til købsaftalen med henblik på at sikre, at købsaftalen er udformet betryggende og indeholder et gyldigt advokat- og bankforbehold således, at du trygt kan underskrive købsaftalen.
Advokatforbehold
En hver guide til boligkøb anbefaler, at du først underskriver købsaftalen, når ejendomsmægleren har indføjet et advokatforbehold i købsaftalen.
Advokatforbeholdet kan formuleres således:
”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den … dato … kl..”
Advokatforbeholdet er gratis og anvendes for, at din advokat kan sikre de nødvendige justeringer og præciseringer af købsaftalen.
Ejendomsmægleren sætter som oftest en tidsfrist på forbeholdet, og denne vil typiske udgøre 3-5 hverdage.
Ved at anvende et advokatforbehold får du tid til at gennemgå købsaftalen og handlens øvrige dokumenter med din rådgiver, selvom du allerede har underskrevet købsaftalen. Og du kan stadig nå at fortryde handlen gratis.
Bankforbehold
Ligesom et advokatforbehold er det muligt i købsaftalen at indskrive et bankforbehold.
Et bankforbehold betyder, at du som køber ikke er bundet af din underskrift, hvis du ikke kan opnå den ønskede finansiering fra banken. Det vil typisk være nedskrevet mere præcist i købsaftalen, hvad denne nødvendige finansiering er. Hvis køber har skrevet under og derefter ikke får bevilget fx realkreditlån eller et boliglån fra banken, således at køber reelt ikke kan betale købesummen, er køber ikke bundet alligevel af handlen.
Fortrydelsesret
Der gælder en lovbestemt fortrydelsesret, hvis du som køber i forbrugerforhold har underskrevet en købsaftale, der også er underskrevet af sælger.
Du kan imidlertid ikke fortryde købet gratis. Du skal betale et kompensationsbeløb til sælger på 1 procent af købesummen, hvis du vælger at gøre brug af din fortrydelsesret.
Du har en frist på 6 hverdage fra købsaftalens indgåelse til at fortryde købet. Kompensationsbeløbet til sælger skal også være betalt inden for denne frist.
Vi anbefaler, at du altid får indføjet et advokatforbehold i købsaftalen inden, at du underskriver aftalen. Herved sikrer du dig, at du gratis kan fortryde købet inden for en frist, der er aftalt med sælgers ejendomsmægler.
Rapporter
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Formålet med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er at give en professionel og neutral gennemgang af boligens synlige skader og elinstallationernes tilstand. Rapporterne er en bygningsgennemgang under huseftersynsordningen.
Huseftersynsordningen er ikke obligatorisk i forbindelse med ejendomshandler. Huseftersynsordningen anvendes som oftest ved salg af sommer- og parcelhuse, men sjældent ved salg af ejerlejligheder. Det skyldes, at når der skal laves tilstands- og elinstallationsrapport på en ejerlejlighed, skal ikke kun selve ejerlejligheden gennemgås, mens derimod hele ejendomskomplekset. Det er typisk meget dyrt at få foretaget en gennemgang af hele ejendomskomplekset.
Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder, mens elinstallationsrapporten er gyldig i et år.
Ejerskifteforsikring
Når der foreligger en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, kan du som sælger bestille et tilbud på en ejerskifteforsikring hos et forsikringsselskab, der udbyder den type forsikring. Dermed kan sælger i vidt omfang frigøre sig for ansvar over for køber i tilfælde af, at der måtte være fejl og mangler ved boligen. En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker skjulte fejl og mangler ved boligen, som var til stede på overtagelsesdagen. Det vil sige skader i boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke på anden måde kendte til på forhånd inden overtagelsesdagen.
Forsikringsselskaberne udbyder to typer ejerskifteforsikringer: Forsikring med standarddækning og forsikring med udvidet dækning. Forsikring med standarddækning overholder lovens minimumskrav til dækningsomfang, og forsikringen løber typisk i 5 år. Forsikring med udvidet dækning indeholder – ud over standarddækning – tillige dækning for forhold ved grunden m.m. Den løber typisk i 10 år.
Servitutter
Der er mange forskellige former for servitutter. Eksempelvis findes der servitutter om:
- Ejendommens bebyggelse og benyttelse
- Kommune-/lokalplaner, der regulerer bebyggelse i et bestemt område
- Vejrettigheder/færdselsret
- Fredning
- Køberettigheder/forkøbsrettigheder
- Hjemfaldspligt
- Brugsrettigheder f.eks. livsvarig boligret
- Pantsætningsforbud
Sørg for at din rådgiver gennemgår de servitutter, der er tinglyst på netop den bolig, som du ønsker at købe.
Forsikringsforhold
I denne guide til boligkøb skal der naturligvis være et afsnit om forsikringsforhold.
Forurening
Din rådgiver bør gennemgå forureningsoplysninger vedrørende den ejendom, som du vil købe. Hvis det viser sig, at ejendommen er forurenet kan det spille en stor rolle, både for ejendommens pris, mulighed for finansiering og muligheden for at sælge ejendommen videre på et senere tidspunkt. Du skal være opmærksom på, at forurening af grunden ikke er dækket af den almindelige ejerskifteforsikring og i de fleste tilfælde udelukkende dækket af den udvidede, såfremt der ligger påbud fra kommunen om oprensning. Kommunen har kun begrænsede muligheder for påbud af oprensning.
Energimærkning
I Danmark har vi lovpligtig energimærkning af bygninger ved salg.
Energimærkning af bygninger har to formål:
1. Mærkningen skal synliggøre bygningens energiforbrug og skal dermed virke som en form for varedeklaration, når en bygning sælges.
2. Mærkningen skal give et overblik over de energimæssige forbedringer, som er rentable at gennemføre – hvad de går ud på, hvad de koster at gennemføre, og hvor stor besparelser, der kan opnås på el- og varmeregninger.
Vi anbefaler, at du som køber gennemgår energimærkningen sammen med en byggesagkyndig.
Bopælskrav
Ønsker du at købe fast ejendom i Danmark, er der nogle bopælskrav, du skal være opmærksom på.
Skøde, refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen
Når købsaftalen er underskrevet, og handlen er endelig, skal der udarbejdes et elektronisk skøde.
Din rådgiver kan bistå med den digitale tinglysning af skødet.
Skødet indeholder de grundlæggende vilkår for ejendomshandlen: Navne på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum, overtagelsesdagen, pantehæftelser, byrder og servitutter m.v.
Når du har overtaget ejendommen, skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er en opgørelse over det økonomiske mellemværende mellem sælger og køber. Refusionsopgørelsen opgør de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen. Det kan være betaling af ejendomsskatter, renovation og rotte-bekæmpelse, vand, el, varme m.m. Hvis der er tegnet ejerskifteforsikring i forbindelse, skal halvdelen af den billigste ejerskifteforsikringspræmie medtages over refusionsopgørelsen og refunderes køber.
Din rådgiver kan bistå med udarbejdelsen af refusionsopgørelsen.
Når du som køber har modtaget endelig skøde på ejendommen, frigives købesummen til sælger, og handlen er hermed afsluttet.
